L’espansione immobiliare italiana, pur in un contesto di crescita economica contenuta (PIL 2025 previsto al +0,8%), vede gli investimenti immobiliari in forte crescita. Di fronte a questo dinamismo, e considerando che circa il 60% degli edifici residenziali nazionali è stato costruito prima del 1970, il focus del settore si è spostato con decisione dalla costruzione ex novo alla riqualificazione degli edifici esistenti e al retrofit antisismico.
In questo scenario, dove il mercato per la riqualificazione e la rigenerazione strutturale, funzionale ed energetica di edifici commerciali e industriali è stimato intorno ai 30 miliardi di euro, l’Ing. Roberto Cesarini, CEO di C.C.I. S.r.l., ha presentato la nostra visione al convegno B-Cad 2025 tenutosi al Centro Congressi La Nuvola, Roma, il 20 Settembre 2025. La presentazione ha messo in luce un approccio innovativo: il riutilizzo di elementi prefabbricati esistenti.
Riqualificazione integrata edifici esistenti: la Sfida Progettuale
Il nostro approccio per una riqualificazione integrata – che combini diagnosi strutturale, modellazione avanzata e sostenibilità – è stato illustrato attraverso il caso studio di un edificio industriale realizzato a Guidonia Montecelio (RM), all’interno del Centro Agroalimentare di Roma.
Il committente aveva nella disponibilità due strutture distinte composte da elementi prefabbricati (pilastri, travi a sezione “H” e tegoli “Y” di copertura) prodotti nel 2007 ma mai messi in opera a causa dell’interruzione del progetto originario. La sfida progettuale era duplice:
- Valorizzare questi materiali, evitando i costi e gli impatti ambientali di demolizione e smaltimento.
- Rispettare le normative più recenti, in particolare le NTC 2008.
L’Approccio Tecnico: Diagnosi, Reingegnerizzazione e Modellazione
Per garantire che componenti antecedenti alle NTC 2008 potessero soddisfare i criteri delle nuove costruzioni, è stata indispensabile una fase di diagnosi conoscitiva rigorosa.
- Prove di carbonatazione e resistenza su campioni prelevati, ottenendo una resistenza media del calcestruzzo (fc,m) pari a 40,65 MPa.
- Verifica della qualità del calcestruzzo e dello stato delle armature.
- Modellazione strutturale dettagliata mediante software SAP2000, focalizzando l’attenzione sulla duttilità sismica e sulle verifiche agli SLU e SLE.
L’edificio risultante è composto da due corpi giuntati sismicamente. Sugli elementi riutilizzati sono stati eseguiti interventi mirati di reingegnerizzazione per migliorarne le performance tra cui:
- Cerchiatura e ringrosso dei pilastri per incrementarne la resistenza a pressoflessione.
- Sostituzione dei connettori trave-pilastro con elementi più performanti.
- Nuovi sistemi di fissaggio per i pannelli di tamponatura.
Riqualificazione degli edifici esistenti: vantaggio strategico e impatto Economico-Ambientale
L’analisi tecnico-economica del caso studio ha dimostrato la convenienza del riutilizzo,generando un risparmio significativo e riducendo l’impronta ambientale.
Quale vantaggio economico?
Il riutilizzo degli elementi prefabbricati ha portato a un risparmio complessivo del 27% rispetto alla costruzione ex novo.
- 9% di costi evitati per la demolizione.
- 13% di costi evitati per discarica e trasporto.
- 7% di risparmio sulla nuova prefabbricazione.
Quali implicazioni ambientali?
La riduzione di CO₂ è stata ottenuta grazie alla mancata produzione di nuovo calcestruzzo e all’evitato smaltimento del materiale bituminoso presente sui tegoli di copertura.
La Coesistenza tra Riqualificazione e Nuova Costruzione
Questo progetto dimostra che, anche in ambito industriale e commerciale, riqualificare e costruire possono coesistere. Supportato da analisi rigorose e da una visione integrata, l’approccio al riutilizzo fornisce risposte concrete alla direttiva UE “soil sealing zero” (zero consumo di suolo).
